回暖中的房价没涨北京楼市，正在遭遇狂轰乱炸式造谣：

这是刚刚最近几天被肆意转发的自媒体雄文标题，在一波流量的回暖裹挟下，远没恢复到2021年热度的京楼北京楼市，现出焦虑——买房的房价没涨无所适从，卖房的刚刚焦躁不安，但愿路上的回暖利好政策别原路撤回。

北京楼市成交量，京楼乍暖还寒

春节过后，房价没涨北京楼市的刚刚暖意是每个人都能感受到的：挂牌几个月的二手房，有人看房了；憋在家里多时，回暖想换房的京楼人开始跑售楼处了。然而，房价没涨从成交量看，刚刚不论是回暖月均还是日均，都远没达到北京近年的平均成交量。

那北京楼市近年的成交量是怎样的呢？以上一轮周期2015-2019年的情况为参考，这几年北京楼市的一二手加起来，每年成交约21万套至22万套。

摊到每年的每天，就是大概550套到600套，月均18000套左右。

再看看2020到2022年这特殊的三年，成交情况尽管有疫情的“加持”，但变化依然不大：

2020年，一手49176，二手168861，累计218037套。

2021年，一手62311，二手193146，累计255457套。

2022年，一手44175，二手142174，累计186349套。

这三年，累计成交了659843套，年均219947套。2022年的减量，是众所周知的疫情原因，抑制了购买力。

我们再看看被广泛传扬的今年2月楼市，被用来证明热度的数据是，“截止到2月16日，北京一二手共网签了7479套。”2月是28天，即使按30天计，这样的成交节奏，最多一个月只有1.4万套，远没达到近年楼市成交的平均值。

很多文章拿北京2月这个成交量“比1月同期上涨了32%”来佐证楼市大热，而这是根本不能构成市场比对的两个月：今年1月，不仅是疫情初愈，还有大家都回家过年的春节长假，拿这样一个月份做参照，实在没什么意义。

北京房价，今年还没涨

从成交量上，刚刚回暖的北京楼市，根本没有“狂飙”的迹象。那从房价上又如何呢？

我们先看新房价格。新房市场上，北京目前所有新盘都是执行限价销售，尽管开发商有一定的价格上下浮动权限，但从政府网站的备案情况看，绝大多数楼盘都是低于政府限价成交，绝不可能有房价大涨的现象。

2022年北京出让的普通商品房地块项目，受市场关注的楼盘限价情况大概如下：

海淀永丰海开澐颂，限价8.2万；

丰台造甲村首开君礼著，限价10.6万；

丰台大红门中海和瑞叁号院，限价9.5万；

丰台新宫建发璟院，限价8.3万；

石景山五里坨中交项目，限价6.2万；

丰台西红门华润橡树湾，限价6.6万；

房山建工揽星辰，限价4.5万；

朝阳奶西金隅项目，限价8.5万．．．．．．

我们再看看目前成交量占绝对主力的二手房价格。从了解的最近十几套成交个案看，没有一套不是低于挂牌价成交的，甚至出现了卖方承担税费的情况，而此前这么多年，北京二手房市场“约定俗成”都是买方承担税费。

以我熟悉的望京区域为例，从app上查询二手房挂牌价：

融科橄榄城今年2月均价是109701元，这个价格低于 2021年12月的成交价11.5万， 2022年11月的11.7万。

望京的臻园今年2月均价是118773元，2021年12月是11.5万，2022年11月是12.2万。

按照贝壳研究院的数据，北京二手房成交价，去年比前年涨了2%-5%，但今年前两个月的房价基本没上涨。

二手市场，出现各种抛售

据了解，北京二手房挂牌量、交易量的增加，与各种原因的抛售现象不无关系，比如一些年轻人离开北京，去压力相对小的二三线城市，卖房离京。春节后，不时有年轻人公开这样的体验，表达喜悦。

进入今年，降价抛售的人群不乏急于去往国外的，他们多是早年热衷置业的财富人群，已经持有某国绿卡。我认识的一位，一周时间抛售了内城四套房。

除了为离京卖房的人群，给二手房市场带来流量的，更多的是卖旧买新一族。这样的改善人群，为了卖房速度，也愿意在价格上让步。

还有一类卖房人群，过去并不常见，是进入老龄化社会后做人生减法的一群。他们多是中产退休一族，手里有几套房子，为了未来不在财产继承、房产税开征上有后顾之忧，趁着楼市这一波行情把原来出租的房子挂牌出售。

常住人群中各种情况的卖房，充实了今年北京二手房市场挂牌量。实际上，这也是一线城市房产的流动性优势使然。

目前在北京，不论是一手还是二手房市场，都有足够的货量。疫情渐远，有买房意愿的人开始动起来了，但对买房预期及信心的不确定性，对楼市的热情并没有更多释放，加之房住不炒的大政，楼市不可能出现报复性“狂飙”。

我们能明显看到，今天的购房人对楼市足够理性，已经不太容易被忽悠，倒是那些热衷参与房地产的小白，如果不说话没人知道你傻。